قاضی دادگستر
« هنر عدالت آن نیست که همۀ گناهکاران به مجازات برسند، بلکه درآن است،که هیچ بیگناهی مجارات نشود »قاضی دادگستر
« هنر عدالت آن نیست که همۀ گناهکاران به مجازات برسند، بلکه درآن است،که هیچ بیگناهی مجارات نشود »درباره ما
ما تنی چند از قضات دادگستری، که فضای مجازی را محل مناسبی برای طرح دیدگاه های حقوقی و قضایی خود و نیز ارائه خدمات هر چند ناچیز به بازدیدکنندگان برگزیده‌ایم.
لطفا" برای هر گونه اظهارنظر انتقادی یا پیشنهادی، بجای استفاده از «صندوق پستی»، تنها از قسمت «نظر» در ذیل هر موضوع استفاده نمایید.
وظیفه قاضی اجرای صرف قوانین نیست، بلکه هدایت قوانین به سوی عدالت نیز است. «دکتر ناصر کاتوزیان»
ادامه...
م.ق.289)سرقفلی و شرایط انتقال آن در عقد اجاره
سئوال از آقای ابوالفضل خلیلی
سوالی دارم امیدوارم پاسخ بفرمایید:
مغازه ای را 8 سال پیش به مبلغ 57 میلیون تومان به صورت سرقفلی با اجاره ماهیانه (در حال حاضر اجاره ماهیانه 432000 ریال) خریداری نمودم میخواهم آنرا به شخص دیگری واگذار نمایم.
1) مبلغی که به عنوان رضایت مالک پرداخت ...
میشود، قانوناً چه میزان است؟ چگونگی محاسبه اش را بفرمایید.
2) اگر مالک بگوید من خودم میخرم، ولی بخواهد زیر قیمت بخرد، تکلیف چیست و بایستی چه کنم؟
3) آیا مالک میتواند به شخص خریدار ایراد بگیرد و بگوید من راضی نیستم، به ابن شخص واگذار نمایی؟ قانون در اینمورد چه میگوید؟
قبلا از لطف شما تسکر و قدر دانی مینمایم.
پاسخ از ما:
با توجه به ترتیب سئوالات شما، پاسخ به شرح ذیل است:
1) ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوّب 1376 مقرّر می دارد: «هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. مستأجر نیز می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اچاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»
لذا مستند به این ماده، اگر حق انتقال به غیر از شما سلب نشده است شما می توانید به هر مبلغی که با مستأجر بعدی به توافق رسیدید سرقفلی اخذ نموده و عقد اجاره منعقد نمائید. قانون در خصوص مبلغی به عنوان رضایت مالک صراحتی ندارد، در نتیجه توافق طرفین در این خصوص را معتبر و نافذ می داند.
2) اولاً اگر ماده 6 از قانون مزبور را به دقت مطالعه فرمائید، ماده بحثی از عقد بیع (خرید و فروش) و سرقفلی به میان نیاورده، بلکه از عقد اجاره و سرقفلی سخن گفته است. این نشان می دهد که سرقفلی ربطی به عقد بیع نداشته مختص عقد اجاره است. لذا شما مغازه را از مالک خریداری نکرده اید. استفاده از لفظ «خریداری» در خصوص این عقد (عقد اجاره) که نسبت به انعقاد آن اقدام کرده اید و در جامعه معمول شده، غلط مصطلح است. لذا اگر شما مغازه را خریداری می کردید بین شما و مالک عقد بیع منعقد می شد و موجبی برای پرداخت اجاره ماهیانه 432000 ریال وجود نداشت. بنابراین کماکان مالک نسبت به مغازه مزبور مالکیّت داشته، شما مستأجر ایشان هستید که مبلغی را به عنوان سرقفلی به ایشان پرداخت کرده اید.
علیهذا شما هم اگر مدت اجاره منقضی نشده، می توانید به دیگری واگذار نمائید یا اینکه از خود مالک مبلغی به عنوان سرقفلی اخذ نموده، مغازه را تخلیه نمائید اما در صورتی که عقد اجاره منقضی شده باشد، مالک مجاز است شما را به تخلیه عین مستأجره (مغازه) الزام نماید اگر در قرارداد منعقده این حق را از خود سلب نکرده باشد.
3) اگر ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر را از خود سلب نکرده باشید شما مجاز هستید مغازه را به هر شخصی واگذار نمائید مگر اینکه مالک مستند به شروط مندرج در قرارداد منعقده (اجاره نامه) یا سایر ادله قانونی، دلیلی تحصیل نماید که شخص طرف قرارداد شما یا شغل مورد نظر ایشان در آن مغازه متناسب با شروط عقد منعقده فی ما بین شما و مالک یا مصالح اجتماعی نباشد در غیر این صورت موجبی برای مخالفت ایشان از نظر قانون وجود ندارد.
منصوز باشید و مانا.
