م.ق.284) وضعیت حقوقی پارکینگ در آپارتمان.ها و ایجاد مزاحمت در آن

سئوال از آقای ناصر

با سلام، ما در آپارتمان چهار طبقه زندگی می کنیم. طبقه چهارم ما مبل فروشی دارد و پارکینگ خودش را به انباری تبدیل کرده و چندین ماه است پارکینگ مرا اشغال کرده و به صورت متناوب مبل در آن جا انبار می کند. چندین بار تذکر داده و اخطار کرده ام اما پس از چند روز دوباره در آنجا مبل می گذارد. ورودی پارکینگ من طبق سند از حیاط است ولی چون در ورودی تنگ است ماشین را در حیاط نگه می دارم . او مگوید شما نیز بایستی در حیاط نگه ندارید یا اگر به مبل های من دست ...

بزنید بر روی ماشینتان وسایل مانند گلدان می اندازم. یک آدم غیر منطقی شدید است نمیدانم چه کار کنم از طرفی از شکایت قانونی هم نمی ترسد زیرا چیزی برای از دست دادن ندارد. به احتمال زیاد معتاد نیز می باشد و مرتبا نصف شبها با خانش درگیر می شود و صدا به آسمان می رود.

طبقات دوم و سوم هم از او دل خوشی ندارند اصولا او می تواند مبل در پارکینگ نگه دارد و اینکه او می تواند به من بگوید که در حیاط نگه دارم یا نگه ندارم چون ورودی من از حیاط است و پس از ورودبه حیاط به سمت پارکینگ خودم به صورت 90 درجه می پیچم .
مرا راهنمایی بکنیید که چگونه عمل کنم. به شهرداری سد معبر مراجعه کنم یا به دادگستری و یا مبل های او را به خیابان بریزم و یا ....

پاسخ از ما:

وضعیت پارکینک در آپارتمانها از دو حال خارج نیست.

الف- چنانچه در سند تفکیکی ملک، برای هر واحد پارکینک خاصی قید شود به نحوی که هر واحد واجد پارکینگ مشخصی باشد، که در این صورت حق استفاده انصحاری از آن پارکینگ متعلق به همان واحد خواهد بود.از طرفی هیچک از واحدها حق تغییر یا تبدیل فیریکی چنین پارکینکی را ندارند. براین اساس، از جهت تبدیل پارکینک به انباری می توانید علاوه به شهرداری (به حهت تغییر در فضای پارکینک بدون مجوز شهرداری) و نیز درصورتی که این عمل موجب ممانعت یا مزاحمت شما در استفاده از پارکینگ یا سایر نقاط مشاعی ساختمام باشد، از حهت طرح شکایت مزاحمت یا ممانعت از حق به دادسرای محل مراحعه نماید. مضافاً این که از جهت تصرف (اشغال) پارکینک شما با قراردادن مبل و .. هم می توانید تحت عنوان تصرف عدوانی به داسرای محل شکایت نمایید.

ب- پارکینک به نحو فوق تفکیک نشده باشد.

مستند به ماده 2 قانون تملّک آپارتمانها و بر اساس نظریه 2270/7-31/1383 اداره کل حقوقی و تدوین قوانین قوه قضائیه پارکینگ (اگر منظور شما هم از آن مکانی جهت پارک خودرو باشد) در صورتی که در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده باشد، جزء قسمتهای مشترک آپارتمان محسوب می شود. حال بنابر عرف معمول مالکان واحدهای آپارتمانی با توافق همدیگر و یا با تصویب هیئت مدیره محل خاصی از پارکینگ را برای خودروی هر یک از مالکان مشخص می کنند تا تزاحمی بوجود نیاید. تعیین این محل برای هر یک از مالکان منافاتی با قوانین موضوعه نداشته مصلحت اجتماعی هم آن را تأئید می کند.

لذا توجه به این نکته ضروری است که این تقسیم بندی ها که در اسناد مالکیت اشخاص لحاظ نشده به معنای مالکیّت انحصاری اشخاص نسبت به قسمت تعیین شده نبوده فقط محدوده معینی جهت رفع تزاحم و جلوگیری از بروز اختلاف هاست. لذا با توجه به ماده 30 قانون مدنی، مالک هر واحد نمی تواند هر تصرف دلخواهی در محدوده معین شده بنماید. مستند به منطوق و مفهوم ماده 3 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، نمی توان برای قسمت های مشترک حق انحصاری قائل شد (پارکینگ همانگونه که توضیح داده شد از قسمت های مشترک آپارتمان به شمار می آید). لذا از آنجا که قسمت های مشترک در ملکیّت مشاع تمام شرکاء ملک است هرچند در قسمت اختصاصی واقع شده یا از آن قسمت ها عبور نماید مستند به تبصره 3 از آئین نامه مزبور گذاشتن میز و صندلی (و امثالهم از جمله مبل) یا هر وسیله دیگری در قسمت های مشترک ممنوع است. علیهذا نه شما و نه دیگر مالکان واحدها حق انحصاری نسبت به پارکینگ نداشته مشترکاً می توانید جهت پارک خودرو از آن استفاده نمائید با رعایت حقوق خاصه دیگر مالکان.

علیرغم تشریح شما از نقشه ساختمان، وضعیت مشخصی استنباط نمی شود. نقشه ساختمان به هر نحوی که باشد مستند به بند «خ» از ماده 4 آئین نامه یاد شده، محوطه ساختمان (که حیاط را شامل می شود) اگر در سند قسمت اختصاصی به نام شخص خاصی ثبت نشده باشد، جزء قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود. مانند آنچه در خصوص پارکینگ تفصیلاً شرح داده شد، هیچکدام از مالکان نسبت به حیاط مشترک حق انحصاری ندارند. استقرار خودروی شما در حیاط اگر مزاحمتی برای دیگر همسایگان ایجاد نماید قابل پیگری قضایی است چون پارکینگ خاصی جهت استفاده شما لحاظ شده می بایست از آن جهت استقرار خودرو استفاده نمائید. تنگ بودن در ورودی برای استفاده از پارکینگ مجوزی برای ممانعت از حق استفاده دیگران نیست.

جهت رفع مزاحمت شخص مورد نظر در خصوص قرار دادن مبل در پارکینگ و گذاشتن مبل در پارکینگ شما خلاق مقرّرات مندرج در قانون تملّک آپارتمان­ها و آئین نامه اجرایی آن بوده می توانید به مراجع قضایی محل سکونت خود مراجعه نمائید تا از طرق قانونی نسبت به حل مشکل شما اقدام شود.

از جهت تهدید ایشان به ایراد خسارت عمدی به خودرو با قراردادن گلدان و ...و همچنین ایجاد مزاحمت از طریق سر و صدا و به راه انداختن دعو با اعضای خانواده هم می توانید به دادسرا شکایت کنید.

متذکر می گردد که، ریختن مبلهای ایشان به خیابان (به تعبیر شما) و تخریب اموال جرم بوده در صورت ارتکاب، مالک مبل ها می تواند به مراجع قضایی اعلام جرم نماید. مضافاً اینکه عنوان نموده اید شخص مورد نظر احتمالاً معتاد است صرف وجود احتمال، مثبّت تحقّق جرم نبوده، نسبت دادن هر جرمی به اشخاص در صورت عدم اثبات آن جرم تلقی شده و تحت عنوان افتراء قابل پیگرد قضایی است.

پی نوشت:

پارکینگ که از قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود، به نسبت قسمت اختصاصی به هر مالک نیز، به آنان تعلّق دارد و از آنجا که در سند مالکیت، پارکینگ موصوف، ملکِ اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین قدیمی تلقی نمی‌شود، همچنان مشترک بودن پارکینگ آپارتمان به قوّت خود باقی است.

بند «الف» نظریه شماره 2270/7 - 31/3/83 اداره کل حقوقی پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان به شمار آورده و این در صورتی است که ماده 3 و 4 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمان ها با اصلاحیه های بعدی صراحتاً !!! پارکینگ را از قسمت های مشترک آپارتمان برنشمرده، امّا از مفهوم بند «خ» از ماده 4 آیین نامه مزبور استنباط می شود از آنجا که پارکینگ جزء محوطه ساختمان بوده و در سند مالکیت ساکنین آن آپارتمان، جزء قسمت های اختصاصی ثبت نشده است پارکینگ مذکور کماکان جزء قسمت های مشترک آپارتمان محسوب می شود.

ماده 3 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمانها با اصلاحیه های بعدی:

«قسمتهایی از ساختمان و اراضی و متعلّقات آنها که به‌طور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکاء می‌باشد قسمتهای مشترک محسوب می‌گردد و نمی‌توان حق انحصاری برآنها قایل شد.

تبصره ـ گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیای دیگر و همچنین نگاهداری حیوانات در قسمتهای مشترک ممنوع است‌.

قسمتهای مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکای ملک است‌، هرچند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید.

ماده 4 آیین نامه اجرایی قانون تملّک آپارتمانها با اصلاحیه های بعدی:

«قسمتهای مشترک مذکور در ماده ? قانون تملّک ‌آپارتمان ها عبارت است از:

الف ـ زمین زیربنا خواه متصل به بنا باشد یا بنا بوسیله پایه روی ‌آن قرار گرفته باشد.

ب ـ تأسیسات قسمتهای مشترک از قبیل چاه آب و پمپ‌، منبع‌آب‌، مرکز حرارت و تهویه‌، رخت شویخانه‌، تابلوهای برق، کنتورها، تلفن مرکزی‌، انبار عمومی ساختمان‌، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن‌، چاه‌های فاضلاب‌، لوله‌ها از قبیل (لوله‌های فاضلاب‌، آب‌، برق ، تلفن ‌، حرارت مرکزی‌، تهویه مطبوع‌، گاز، نفت‌، هواکش‌ها، لوله‌های بخاری‌) گذرگاههای ‌زباله و محل جمع‌آوری آن و غیره‌.

پ ـ اسکلت ساختمان‌.

تبصره ـ جدارهای فاصل‌ بین قسمتهای ‌اختصاصی‌، مشترک بین‌ آن قسمتها است‌. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.

ت ـ درها و پنجره‌ها ـ راهروها ـ پله‌ها ـ پاگردها ـ که خارج از قسمتهای اختصاصی قرار گرفته‌اند.

ث ـ تأسیسات مربوط به راه پله از قبیل وسایل تأمین‌کننده‌روشنایی‌، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تأسیسات مربوط به آنها به استثنای تلفن‌های اختصاصی‌، شیرهای آتش‌نشانی‌، آسانسور و محل آن‌، محل اختتام پله و ورود به بام و پله‌های ایمنی‌.

ج ـ بام و کلیه تأسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ ‌بنا در آن احداث گردیده است‌.

ح ـ نمای خارجی ساختمان‌.

خ ـ محوطه ساختمان‌، باغ‌ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی‌ دارد و در سند اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

بند «الف» نظریه شماره 2270/7 - 31/3/83 اداره کل حقوقی:

«الف) قانون تملّک آپارتمان ها در بعضی موارد آمرانه است و این موارد در متن قانون ذکر شده است به طوری که قانونگذار خود به عدم اعتبار توافق برخلاف آن را مشخص کرده است، مانند ماده 3 این قانون که اشعار داشته: حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود. از متن مذکور چنین بر می آید که حقوق مالکانه قسمت های اخصاصی و اشتراکی که در مواد 1 و 2 به آن اشاره شد قابل تفکیک و انتقال نیست ولی این امر مانع از آن نیست که هر مالکی با بقای مالکیت خود در قسمت مشترک حق استفاده از قسمت های مشترک خود را مثل استفاده از حیاط یا پارکینگ از خود سلب و به مالک دیگر ساختمان که امکان استفاده بهتر از قسمت های مذکور را دارد واگذار نماید، این اقدام موجب انتقال مالکیت وی در قسمت های اشتراکی مذکور نمی شود و در نتیجه مغایرتی با قانون تملّک آپارتمان ها ندارد....»

ساعی باشید و مانا.